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城镇化进程加上二胎政策放开、高铁时代来临 港城楼市发展长期向

来源:网络整理 作者: 人气: 发布时间:2019-03-17
摘要:他表示,随着中国城镇化进程的加快和二胎政策的放开,以及港城迎来“高铁时代”,未来住房需求空间很大,还将呈现大幅度增长。 我国房地产市场的长期发展本质上

目前,我国正处于经济规模不断扩张、工业化全面推进、城镇化进程稳步前进的经济转型时期。“城镇化进程在中国房地产行业的发展中扮演了重要的角色。”杨波认为,城镇化进程直接带来了房地产行业的需求。

他列举了一组数字:中国目前总人口13.8亿,城镇人口8.1亿,农村人口5.7亿。2017年统计的数据显示,目前中国城镇化率58%。欧美国家城镇化率在80%以上,中国要想实现和欧美国家一样的社会发展程度,按1%年增长,一年需要增加1380万城镇人口,持续20年以上。

“也就是说,需要20多年,才能实现中国和欧美国家同样的城镇化水平。”杨波表示,按照目前人口增长速度,持续的新增住房需求仍客观存在,推动房地产业长期向好发展。

杨波表示,任何一个行业的产品都是由供需关系决定的。“中国的城镇化率是客观存在的,不以任何人的意识改变的。”杨波介绍,中国目前城镇住房总量约4亿多套,加上5%不足的小产权房,如果按照一套120平米计算,全国住房总量在480~500亿平米左右。按照中国20年城镇化进程,市场还有每年5亿至5.5亿平米的需求。这么大的住房需求,还要从供给端解决。

城镇化进程加上二胎政策放开、高铁时代来临 港城楼市发展长期向

我国房地产市场的长期发展本质上来源于城镇化过程中城市人口对住房的巨大需求, 稳定增长的宏观经济和持续推进的城镇化进程是推动我国房地产市场发展的主要因素。目前来看,随着我国人均可支配收入的稳定增长,国内经济不断优化发展,以及持续的城镇化进程,我国房地产市场的未来发展向好。经过多年的高速发展,我国房地产业正处于结构性转变的关键时期,行业供需矛盾通过一系列的宏观调控逐渐趋于缓和,行业发展逐渐趋于理性。

二胎政策放开

未来住房需求将进一步扩大

“全国一盘棋。”作为全国330多个地级城市之一,连云港的经济总量在全国排前100强,处于中等偏上水平。2017年统计数字显示,连云港市总人口530万。其中,城镇人口280万,农村人口250万,城镇化率60%,比全国平均水平高2%。

“要想赶上欧美国家的城镇化水平还有20%的空间,这一空间正是我市房地产行业的市场机会。”杨波表示。

今年8月份,全市房地产新房成交量4200套,比2017年同期下降10%。受国家宏观政策对房地产行业的调控影响,9月份这一数字或将继续走低。预计今年我市房地产成交价格相比去年下降5%左右。

“这并不是连云港市房地产行业的真实表现,是宏观调控政策压制市场下行环境的真实表现。”杨波表示,任何基于某一产品的消费,一定会基于实际需求与预期相结合决定购买行为。目前市场的交易量下降,是因为政策调控对需求的影响,加上消费者对市场的预期造成的结果。

杨波认为,中国的房地产市场从长远看不存在供大于求,连云港的房地产市场也不存在供大于求。“城镇化进程的结果是买房,买房的结果是能够使户口落在城市。”杨波介绍,目前海州区、高新区的房价在1万元至1.5万元。2017年统计数据,连云港市区均价在7000元/平米,县区5500元/平米,和我市经济、居民收入水平基本匹配。今年上半年我市还受到了中央和省政府的表扬。

杨波判断,未来房地产市场价格或会出现小幅下行,但这只能是结构性调整、区域性下降。“平均下降的空间不会很大,每平米不会超过500元。未来我市房地产市场的价格仍将保持在正常、稳健区间。”杨波表示,随着二胎政策的放开,给未来的房地产市场需求带来很大的市场空间。

二胎政策放开,2017年新增人口5.1‰,即人口净增长0.5%。因为二胎政策的放开,带来了人口增长,给市场带来0.5%的潜在需求,为未来的房地产市场需求带来新生力量。

从近期来看,家庭人口的增加可能会使现有家庭住房面积需求增加,主要是通过小房换大房,两房换三房或四房。

从远期来看,新增人口在成年后将有独立住房需求,届时住房总需求量将会进一步扩大。目前我国城镇居民家庭资产80%为房产,其中约38%的家庭持有住宅平均2.2套,62%的家庭则平均1.01套。而60%的家庭房产都是通过贷款购置,截止2017年全国住房贷款总额高达21.89万亿。为确保老百姓过上美好生活,资产有所保障,国家必然会通过一系列政策促使房地产市场健康稳定发展。“房产和大白菜一样便宜”绝不可能出现,否则,一定家庭破产,银行破产,国家面临严重危机。

就连云港市而言,房产供给与需求基本平衡,拉斯维加斯网上游戏,存量需求410万平米,城镇化新增需求210万平米,人口红利新增需求100万平米,全年约720万平米。只要中国宏观经济不出现系统问题,政府就不会容许房地产行业出问题。80%城镇化目标和人口二胎红利释放每年0.51%人口净增长,保证中国至少20年房地产行业发展机会,20年内不可能出现所谓“拐点”。

城镇化进程加上二胎政策放开、高铁时代来临 港城楼市发展长期向

答记者问环节

01

记者:同科集团一直在打造品质房地产,建设特色小镇。请杨董事长谈谈,是如何实现从卖房到卖生活转变的?

杨波:党的十九大报告明确提出实施区域协调发展战略,并提出以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。其实,从2016年以来,江苏一些城市已经开始实施特色小镇。

近年来,中国的特色小镇还处于发展初期,产品内容还没有实现标准化。特色小镇的产品和产业还有较长的路要走。在产品方面要进行不断探索,直至形成产业标准化。

十九大提出“美好生活,美丽乡村”的国家战略。特色小镇是由产业支撑的,同时应该具有居住功能。同科汇丰小镇在开发区是主要以生活内容为主的生活小镇。同科汇丰小镇不完全是传统意义上的房地产,不是卖房子,而是卖生活。接近1/3面积做生活内容,配有市场,学校从幼儿园,到小学,到中学;医疗方面,妇产专科医院+月子中心医疗的配套;生鲜超市,为日常家庭的消费服务作保障;老人、小孩的保健、康养等方面内容,为家庭需求做服务。同科水立方,占地面积220亩,建成全国最大室内海滨浴场,吃喝玩乐样样皆全,能够提供连云港本地和外地游客一年四季365天在连云港可以洗海水澡、海水冲浪。

同科汇丰小镇将开发品质和服务品质作为企业发展的核心基础。让消费者为了享受生活而买房,为了购买生活而买房。

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